Vous connaissez l’hypothèque parapluie ?
Beaucoup ne connaisse pas ce genre de contrat qu’on appelle communément une hypothèque parapluie. C’est d’ailleurs la source du problème. Voyons ensemble ce qu’il y a à comprendre de ce produit hypothécaire. Nous verrons ses avantages, ses inconvénients et bien sûr, quels réflexes appliquer afin de bien comprendre dans quoi on s’embarque.
En effet, il importe de pouvoir donner un consentement éclairé. Il ne faut surtout ne pas signer aveuglément un document sous prétexte que vous avez besoin de cet argent.
Lors d’un panel d’experts auquel j’ai participé , une investisseuse avait soulevé des interrogations sur une pratique de plus en plus répandue. Sa question portait sur la mise en place sur les immeubles de leurs clients d’une hypothèque parapluie.
L’Hypothèque parapluie cachée
En bref, la problématique soulevée se résume comme suit: elle a demandé et obtenu un prêt hypothécaire pour acheter un plex. Elle a fourni une preuve de mise de fonds et sa demande de prêt a été traitée par son institution financière habituelle. Elle a signé les documents qu’on lui a demandé de signer.
Il importe de souligner qu’elle est une investissseuse aguerrie et expérimentée. La demande de prêt hypothécaire a été acceptée. Par la suite, le vendeur et l’acheteurse sont présentées chez le notaire pour la clôture de la transaction (closing). Jusqu’ici, rien à signaler.
Étendue de l’hypothèque parapluie
C’est au hasard d’une formation qu’elle a suivie , elle a entendu le terme « hypothèque parapluie» . Voulant en avoir le coeur net quant à son immeuble, elle a consulté le registre foncier. Horreur et damnation !! Oui, vous l’avez deviné, son immeuble est grevé d’une garantie hypothécaire beaucoup plus élevée que la somme qu’elle a initialement empruntée. Elle a une hypothèque parapluie sur sa maison .
Définition de l’hypothèque parapluie
D’un point de vue juridique, l’hypothèque parapluie est un acte de garantie hypothécaire qui prévoit, par exemple, que l’hypothèque garantit toutes les dettes présentes et futures du débiteur envers le prêteur.
Avantages
L’hypothèque parapluie sert à quoi ? Elle principalement à couvrir l’obtention future d’argent sans avoir à ainsi rouvrir le dossier à chaque fois.
Par conséquent, puisqu’il n’est pas nécessaire de signer devant notaire à chaque fois qu’on fait appel à du crédit. Nous économisons en frais professionnels et de publicité foncière.
L’emprunteur se fait qualifier une seule fois, sous réserve d’exceptions bien entendu. Il ou elle a ainsi un accès continu au crédit que lui permet son hypothèque parapluie. Ainsi, on peut avoir accès à d’autres types de prêts tels que: carte de crédit, prêt-auto, marge de crédit.
De façon générale, le taux d’intérêt est inférieur pour ce type de produit.
Inconvénients
L’hypothèque parapluie a, selon moi, les inconvénients de ses avantages.
Dans la plupart des cas, l’immeuble devient et demeure hypothéqué à 100 %, et parfois même davantage.
La flexibilité procuré par l’ouverture de lignes de crédit personnelle peut devenir un piège au surendettement.
Vous êtes en quelque sorte « menotté» à votre prêteur car toutes les dettes qui auront été accumulées pendant le terme de votre prêt devront avoir été payées afin d’obtenir une quittance.
D’autre part, sans entrer dans toutes les nuances possibles selon les cas, vous pourriez aussi à devoir payer pour les dettes de votre ex-conjoint/conjointe advenant une séparation.
De même, rien n’oblige le prêteur à renouveler le prêt à échéance. Que feriez-vous si vous ne pouvez refinancer et qu’aucun prêteur ne désire vous consentir une hypothèque de 2e rang ( même à un taux d’intérêts annuel de 24%) ?
Fidéliser les consommateurs ne doit pas signifier freiner la concurrence et leur faire la vie dure.
Développer ses réflexes
Ce n’est pas parce que vous êtes en recherche de financement qu’il faut dire «oui» à tout et au premier venu. Sachez bien vous entourer. Apprenez à détecter ceux qui ne respirent que dans l’unique but de collecter leur commission. Il me fera plaisir de éclairer concernant vos questions lors de notre entretien stratégique
Quoi faire ?
À moins que vous désiriez une hypothèque parapluie ( on dit aussi «hypothèque subsidiaire»), je vous invite à faire preuve de prudence et de ne pas précipiter votre signature.
D’abord, je vous conseille de prendre copie de tous les documents que votre prêteur voudra vous faire signer. Vous le regarderez droit dans les yeux. Vous lui direz: permettez-moi de me retirer jusqu’à demain afin de prendre connaissance de votre offre de financement. Et attendez de voir la réaction.
N’allez surtout pas signer la paperasse qui vous sera présentée lors du rendez-vous, alors que vous ne l’avez jamais vu ni lu auparavant.
Si la réaction est négative, si on vous fait vous sentir mal ou si vous sentez de la pression, c’est bon signe. Pour vous.
Ensuite, n’hésitez pas à soumettre l’offre du prêteur à un expert en qui vous avez confiance. Cet exercice vous permettra de bien comprendre les tenants et aboutissants du contrat de prêt garanti par hypothèque et surtout, de prendre une décision libre et éclairée.
En ce qui concerne le rôle du notaire , son travail consiste essentiellement à recevoir les instructions de votre prêteur et de préparer la documentation juridique en lien avec ce que vous avez signé.
Qu’arrive-t-il lorsque vous êtes chez le notaire et que vous comprenez enfin que l’on s’apprête à vous prendre « le beurre et l’argent du beurre » et que vous refusez de signer les documents ? Avez-vous l’obligation de signer quand même ? Est-il trop tard pour négocier ? Si j’étais dans cette situation, il est certain que j’obtiendrais, sur place, une opinion du notaire et qu’en plus, je m’empresserais de communiquer avec le prêteur pour mettre les choses au clair.
N’oubliez pas que l’avenir de votre plan de match peut se jouer sur une simple signature. En effet, si votre plan était d’éventuellement profiter de votre équité sur votre résidence personnelle et vous en servir comme levier pour acheter un autre bien immobilier, l’hypothèque parapluie réduira votre marge de manoeuvre dans la plupart des cas, à moins d’obtenir une réduction de la garantie de la part de votre prêteur, ce qui n’a rien de facile ni d’automatique.
Conséquences
Nous l’avons vu plus haut, croire appliquer pour un type de prêt et en obtenir un qui ne correspond pas peut assurément avoir de sérieuses conséquences. Ces conséquences vont vous affecter à tout le moins pour le terme initial du prêt ( bien souvent 5 ans).
Par exemple, comment vous sentirez-vous le jour où vous allez comprendre que vous ne pouvez utiliser l’équité et la valeur de votre immeuble pour en acheter un autre parce que vous avez signé une hypothèque parapluie ( et ce même si vous n’avez pas touché à votre marge, ni demandé de prêt auto, etc.) ?? À combien s’élève le coût d’opportunité dans ce cas, c’est-à-dire ce le profit que vous auriez pu faire à l’aide de votre propre équité que votre prêteur refuse de vous reconnaître en raison du parapluie qu’il a mis sur votre immeuble ??
Agir en immopreneur
Au cours des dernières années, je fais partie de ceux qui ont souvent fait référence au concept d’ immopreneur, dont notamment dans mon livre 107 principes pour investir en immobilier au Québec dont je vous offre 2 chapîtres simplement en cliquant ici : http://immopreneur.quebec
Un immopreneur est un investisseur immobilier qui fait le choix d’agir en professionnel, de faire appel aux meilleurs cerveaux disponibles pour l’accompagner dans l’atteinte de ses objectifs et de consacrer le temps qu’il faut à l’acquisition de connaissances et de «réflexes» dans plusieurs domaines ( légal, relations avec les locataires, gestion, rénovations, négociation, ingénierie financière, co-entreprises, partenariats, etc.) .
Ainsi, comprendre ce qu’est une hypothèque parapluie, prendre le temps d’analyser ( ou de faire analyser) la documentation et négocier en véritable personne d’affaires sont autant d’étapes essentielles à la bonne prise de décision.
Cordialement,
Guy Baillargeon, ll.b.
Spécialiste du partenariat