FLIPPEZ SANS FLOPPER (PARTIE 1)
Par Guy Baillargeon.ll.b.
1- Le flip simplifié
Quand nous sommes allés présenter le projet de l’émission Chasseur de maisons http://www.casatv.ca/a-la-tele/le-chasseur-de-maisons , le producteur nous a demandé de lui démontrer l’aspect légal du flip car il avait entendu dire le contraire ! On lui a fait rapidement la démonstration par A+B, il en fut bouche bée.
Rappelons d’abord ce que nous entendons par «flip immobilier». En français, on dirait «spéculation immobilière». L’opération consiste à acheter à un prix X pour revendre à un prix Y et ainsi empocher la différence entre les 2. Un flip est une façon d’accumuler une mise de fonds afin d’acheter un immeuble pour le détenir à plus long terme.
Entre l’achat et la revente, on fait ce qui suit pour générer un profit à la revente de l’immeuble :
Par exemple :
- flip tel quel: revente sans rénover; le nouvel acquéreur se charge des travaux.
- flip rénos: comme son nom l’indique, l’acquéreur rénove les lieux et revend avec profit.
- flip transformation:par exemple, achat d’un duplex pour le transformer en unifamiliale. On observe cette tendance dans certains des arrondissements les plus actifs de Montréal.
- flip décontamination: réservé aux flippers expérimentés, ce type de flip peut s’avérer une mine d’or car un terrain peut être payé aussi peu que 1$ ( terrain orphelin, par exemple). Une fois décontaminé, il sera revendu plusieurs fois son coût de revient.
Un élément qui a pu donner une mauvaise presse au flip dans certains dossiers, c’est par rapport à l’aspect financement bancaire traditionnel. Ce sont les banques qui ont été la cible de fraudeurs dans le passé.
Suite au démantèlement d’un réseau de fraude immobilière en mars 2015, j’ai trouvé un communiqué de presse émis dans lequel l’Ordre des Évaluateurs Agrées du Québec qui affirme que « Les institutions financières font preuve d’un laxisme grandissant lorsqu’il s’agit d’octroyer des prêts hypothécaires ».
J’ose croire que sont plus rare les cas de financement hypothécaire privé frauduleux… pourquoi ? Entre autre parce le prêteur privé exige plus de garantie de la part de l’emprunteur et que le dossier présenté par l’emprunteur est vérifié et contre-vérifié.
Un flip c’est donc légal.
2- 5 pièges à éviter en matière de promesse d’achat
Vous le savez, une règle d’or est de multiplier les offres. L’achat comme la vente c’est d’abord et avant tout une question de chiffres et de nombre. Plus vous faites d’offres ciblées, plus grandes sont évidemment vos chances de mettre la main sur une bonne occasion.
Voyons maintenant les 5 pièges en question :
- En votre nom personnel seulement ( il faut ajouter comme promettant-acheteur: et als. / et autres/
- Faites sur un formulaire duProprio. À mon avis ça fait amateur.
- Contenant trop de clauses et une multitude de clauses échappatoires. Si vous voulez qu’un deal vous échappe, incluez une multitude de clauses échappatoires, vous allez voir, ça marche !!!
- ( Best : clause de financement + inspection). Idéal : clause d’inspection seulement, ça passe devant une clause de financement, surtout si le vendeur est pressé de vendre.
- Acheter sans faire inspecter, même si l’immeuble était neuf
3- Les principales lois applicables en immobilier
Lois :
Code civil / code de procédure civile / Loi sur le courtage immobilier / L’ensemble des Lois appliquées par l’AMF / Les Lois applicables au domaine de la construction / Code de construction, de plomberie, d’électricité, Loi sur l’impôt sur le revenu, Loi sur la TPS-TVQ, Loi sur la protection du consommateur, Lois sur les sociétés par actions ( provinciale) , Loi sur les compagnies par actions ( fédérale)
S’incorporer ou non ? : Loi sur sociétés par actions
Vous aurez besoin de consulter un avocat un notaire. Faites-le dès que possible avant de vous lancer
Parce que : Nul n’est sensé ignorer la Loi.
Vous voilà prêt à commencer vos recherches pour trouver LE flip idéal. Selon moi, la règle est qu’il n’y a pas de règle. Ouvrez vos yeux, le deal est là, sous vos pieds, dans la rue face à votre maison, dans votre famille, sur Kijiji dans une annonce parue il y a 1 mois, etc.
4- Quand recherche égal archéologie.
Personnellement, j’aime me servir du registre foncier. Il s’agit d’un outil public qui coûte 1$ par recherche. On y trouve l’historique du lot et à condition de prendre le temps de lire les informationsqui y sont contenues, on peut même trouver parfois le numéro de cellulaire du propriétaire ! ( Ça m’est arrivé souvent)
D’autre outils de recherche existent mais à quoi bon avoir un outil si on ne sait pas l’utiliser ?
Quels sont les coûts d’utulisation du registre foncier ? 1$ par recherche
Contrairement à d’autres moteurs de recherches existants, le registre foncier est vraiement à jour en date de la veille à 16h30 ( sauf les week-ends bien entendu).
Je m’arrête ici, une prochaine fois, je entretiendrai des hypothèques. En passant, saviez vous que le mot « mortgage» est dérivé de « mort» et «gage»…vous comprenez pourquoi j’en suis sûr. Je vous parlerai aussi, pourquoi pas, des contrats de tontine…
Guy Baillargeon
Tous trois réservés 2016