La responsabilité de l’investisseur immobilier est un sujet qui n’est pas souvent abordé quand il est question de transactions. On préfère pointer du doigt les autre joueurs et leur faire porter tout le poids de la responsabilité en cas de pépin. Qu’en est-il du fardeau de cette fameuse responsabilité  que doit assumer l’acheteur dans le cadre du processus d’achat en regard des éléments potentiellement problématiques ?

Ce que tu n’as pas appris dans tes cours

Je souris car ça me rappelle la blague que l’on s’échangeait dans notre cours d’économie à  l’Université: dans notre monde capitaliste, on privatise les gains mais souvent on collectivise les pertes.

Si les choses se déroulent bien: j’ai bien fait de ne rien vérifier avant de signer en haut et en bas car j’ai pu agir vite et passer devant tout le monde.

Si les choses merdent: j’ai été mal conseillé, les autres avaient une obligation de moyen et de résultats à  mon égard, or donc ils sont entièrement responsables de mes ennuis et de mes pertes.

Des exemples:

  • Zonage: Illusion: je crois acheter une maison de chambres qui a des droits acquis. Réalité:Après l’achat, j’apprends que l’usage maison de chambre n’est pas permis selon la grille de zonage et je ne peux l’opérer sans d’abord obtenir un changement de zonage ( coûteux et sans garantie de résultat puisque la décision de le permettre est à l’entière discrétion des autorités compétentes).
  • Installations sanitaires: Illusion: le vendeur déclare les installations conformes. Réalité: Aucun permis n’a jamais été demandé auprès de la municipalité et/ou, suivant le dossier consulté après coup au département des Permis et Urbanisme de la municipalité, la taille de la fosse septique est pour une maison de 2 chambres alors qu’il y en a 4. Note et anecdote applicable aux immeubles non-desservis par les services municipaux : connaissez vous le truc qui consiste à  dessiner les plans d’un agrandissement pour ajouter des pièces additionnelles, dont une chambre, et d’indiquer le mot « salon» au lieu de «chambre», le tout en vue d’obtenir un permis et ne pas avoir à remplacer la fosse septique ?
  • Contamination: Illusion:  j’achète un terrain résidentiel vacant en pleine ville. Je fais faire une Phase 1 (évaluation environnementale)  et je le construis. Réalité: Au refinancement, 5 ans plus tard, mon nouveau prêteur exige une caractérisation du sol ( Phase II) et l’analyse démontrent la présence de sol contaminé.

 

Dans les 3 cas de figure mentionnés ci-haut et tirés de vrais dossiers de cour en responsabilité civil , les pertes monétaires sont majeures considérant le défaut en cause.

Mais qui donc est responsable de la situation en bout de ligne ? Est-ce l’acheteur, le vendeur, l’inspecteur, le notaire ou bien le courtier ? À titre d’exemple, l’importance de faire une inspection pré-achat

Je suggère que tout raisonnement part de la question suivante, dérivée du Gros Bon Sens: l’information est-elle cachée ou accessible ?

Faut toujours un coupable

Les temps sont durs pour les professionnels, et ce dans la plupart des domaines qu’il me soit donné d’observer. Il n’en a pas toujours ainsi: à  titre d’exemple, avant la décision X c. Mellen rendue par la Cour suprême du Canada en 1957, disons qu’il était hasardeux de vouloir poursuivre un médecin en responsabilité professionnelle . Traditionnellement, les professionnels bénéficiaient d’une forme d’immunité sociale dans le cadre de l’exercice de leurs fonctions. Le monde a changé. Le public a la mise en demeure facile et on cherche un «coupable» À  qui faire porter l’odieux d’un problème et trop souvent, à  mon avis, « coupable» rime avec «assurable». Ainsi, autant le courtier, l’inspecteur en bâtiment ou le notaire feront l’objet d’un reproche et éventuellement une réclamation pécuniaire leur seront adressé afin de leur réclamer des dommages basés sur une prétendue faute commise dans l’exercice de leur fonctions ou de leur mandat respectif. Pour faire une image, dans la chaîne d’acquisition immobilière, on cherchera le maillon faible pour en extraire de l’or. L’assureur responsabilité de l’individu visé par la réclamation prendra alors «fait et cause » pour son assuré et le dossier suivra son cours.

 

Qu’en est-il de l’obligation de l’acheteur de voir à ses affaires ? De faire diligence raisonnable ? D’agir en administrateur prudent et diligent ( autrefois nous disions en Bon père de famille..) ? L’analyse paralyse ? Oui et non. Vous aurez beau faire vos calculs, vous en remettre à vos fameux crunchers ou bien à écouter votre instinct et vos intuitions, les faits demeurent les faits.

Toi, oui toi qui s’apprête à  remuer mer et monde pour passer à l’action, que ce soit encore une fois ou bien pour la première fois, fais tes devoirs !!!! Préviens au lieu de guérir !!!

C’est ma tournée: Mon ebook gratuit sur le partenariat immobilier

Always remember this: lorsque tu pointes ton doigt vers l’Autre,, 3 doigts pointent dans TA direction !!!

 

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