La médiation en immobilier vous connaissez ?
Découvrons ensemble le monde de la médiation immobilière et commerciale.
Vous l’avez déjà ressenti ? Ce sentiment de frustration, d’anxiété et de colère si vous avez déjà reçu une mise en demeure. Qui VOUS reproche d’avoir ou de ne pas avoir fait ceci ou cela ?
Toc toc toc… le huissier
Voici ce qui arrive à Marc* Une mise en demeure vient de lui être signifiée ( par huissier un vendredi à 17h00 en plus !!!) dans un bien mauvais moment. En effet, depuis quelque temps il met les bouchée doubles à son travail. Son statut d’investisseur actif lui prend beaucoup de temps. De plus, il s’est laissé dire par un «formenteur» combien il est facile de procéder à une «rénoviction». Disons simplement que pour lui la réalité dépasse la fiction.. De plus, comme un malheur n’arrive jamais seul, le dossier de refinancement d’un de ses immeubles traîne en longueur. Marc ignore pourquois, ce qui ajoute à ses nuits blanches. Vous comprenez alors que cette mise en demeure arrive à un bien mauvais moment pour lui.
Un contrat…muet
Marc avoue qu’il est un peu en mode panique car il ne sait plus par quel bout prendre les dossiers qui s’accumulent dans sa vie. En plus, au bas de cette fameuse mise en demeure, il est écrit: «Veuillez agir en conséquence ».
Marc est vraiment frustré et en colère car il sait qu’il ne doit pas le 20 000$ qu’on lui réclame. Il en parle à son associé Steeve . Ils sont co-actionnaires d’une société par actions qui détient notamment le 12 logements ayant fait l’objet des travaux litigieux. Ils se sont incorporés considérant les avantages de s’incorporer en immobilier Steeve lui demande de vérifier dans le contrat de rénovations donné à l’entrepreneur général. Marc voudrait bien….sauf que….les travaux en question ne sont pas mentionnés dans le contrat. En fait, Marc doit avouer à Steeve que l’entente conclue avec le général pour la portion du mur est, comment dire, sur la «gueule . Jamais il ne pensait que ça coûterait 20 000$ refaire une partie la brique sur le mur donnant sur la ruelle. Après tout, ce n’est pas comme si le mur était tombé … !
Une avocate bavarde…
Afin d’en savoir plus, Marc consulte une avocate, Me Carré, qui lui recommande de répondre à la mise en demeure. s’il néglige de répondre, leur entreprise risque de se faire poursuivre ET en plus de voir une hypothèque légale être publiée sur l’immeuble, ce qui risquerait d’alerter le prêteur hypothécaire ( banquier) et par le fait même, mettre à risque le lien de confiance qu’il a travaillé fort pour développer avec ce dernier.
L’avocate conseille sagement à Marc d’en parler à son associé avant de décider quoi que ce soit; après tout, les 2 sont liés par une convention d’actionnaires et de plus, elle rappelle à Marc qu’il est essentiel de discuter de cette situation avec son associé avant de prendre une décision quant à la suite des choses.
Marc rapporte le contenu de sa rencontre à son associé, lequel n’est pas très heureux de se retrouver au centre d’un litige potentiel, d’autant plus qu’il reproche à Marc de ne pas lui avoir demandé son avis avant de donner le feu vert à l’entrepreneur pour la réfection du mur de leur immeuble… La discussion entre les deux monte d’un cran, chacun y va de ses reproches contre l’autre, les deux parlent de plus en plus fort jusqu’à ce que le téléphone sonne. Marc prend l’appel; c’est Me Carré. Elle fait le suivi auprès de Marc, ce qui tombe bien, avouons-le… ! Tous conviennent de se calmer, et d’aller la rencontrer afin d’y voir plus clair.
See you in Court …
D’entrée de jeu, Marc et son associé vont droit au but: pas question de payer le 20 000$ < C’est de l’extorsion de la part de l’entrepreneur ! On se reverra à la Cour ! >
Me Carré leur explique l’importance d’éviter que l’entrepreneur ne publie une hypothèque légale de la construction contre leur immeuble et considérant la somme en jeu, si en plus l’entrepreneur prend une action sur compte pour son 20 000$, il faudra aussi se lancer dans l’arène judiciaire, avec tous les coûts qui sont associés à ce genre de débats.
Marc et son associé ne savent que penser de tout ça…jusqu’à ce que l’avocat leur parle de la médiation, un mode alternatif de résolution de litiges dont l’importance a été codifié par l’entrée en vigueur des articles 1 à 7 du Nouveau Code de procédure civile entré en vigueur le 1er janvier 2016.
5 CARACTÉRISTIQUES DE LA MÉDIATION
Elle leur décrit la médiation et voici ce qu’ils retiennent:
1- La médiation en imm0bilier est un mode alternatif de résolution de conflit qui est basé sur la collaboration, la bonne foi, le respect et la recherche de solutions pérenne provenant des parties elles-mêmes plutôt que de laisser un juge leur imposer sa propre décision;
2- Il s’agit d’un mode de justice privé auquel les parties participent sur une base volontaire. Par exemple, on invite l’autre partie à une rencontre préliminaire afin de sonder son intérêt à participer au processus. Si le dossier fait déjà l’objet d’une poursuite ( un dossier est ouvert devant le tribunal), les avocats verront à communiquer entre eux pour sonder l’intention de l’autre concernant la possibilité d’une médiation;
Les parties peuvent aussi faire appel aux services d’un médiateur spécialisé en immobilier comme Médiation PRD http://mediationprd.ca
Une approche différente
3- La médiation en immobilier fait appel à une approche basée sur les besoins et les intérêts des parties. On ne fait pas comme on fait à la Cour: on ne cherche pas à savoir et à prouver qui a raison et qui a tord. On se concentre plutôt à trouver des intérêts communs;
4- Les parties trouvent et élaborent elles-mêmes des solutions au conflit qui les opposent et essaient de trouver une solution permanente et durable;
La confidentialité
5- La médiation est un processus confidentiel. Ainsi, non seulement les parties ne sont pas tenues de divulguer des informations qu’elles désirent garder confidentielles mais de plus, l’existence et le résultat de la médiation sont eux aussi confidentiels.
Après leur avoir exposé les grandes lignes du processus de médiation, nos 2 compères donnent le mandat à leur avocate de communiquer avec l’avocat de l’entrepreneur général pour offrir d’aller en médiation, en plus de répondre à la mise en demeure et aussi obtenir le sursis de sa menace de publier une hypothèque légale sur l’immeuble en question.
Un avantage marqué de la médiation à trait à son coût réduit. En effet, 3 jours de médiation, les frais pourront s’élever à moins de 10 000$.
Tandis que 3 jours de procès avec la préparation et les jours d’audition coûteront bien souvent plus de 20 000$.
Sans compter les aléas de la justice: à procès il y a un gagnant et un perdant. En médiation, l’approche repose sur l’aspect gagnant-gagnant des résultats atteints.
Alors qu’en pensez-vous ? La médiation est-elle un pensez-y bien ou un no-brainer ?
Pour une première consultation sans frais : http://mediationprd.ca/
Guy Baillargeon
guy@guybaillargeon.com
514-569-8409
