Vous avez un locataire retardataire et vous songez à déposer une demande de résiliation à la Régie du logement ?
La vie a ceci de plaisant qu’elle nous amène toutes sortes d’expériences, à condition d’être ouvert d’esprit et de demeurer un ”éternel étudiant”, en plus de ne jamais cesser d’essayer de nouvelles choses et d’apprendre des trucs pratico-pratiques qui ne sont pas dans les livres.
J’ai eu la chance d’apprendre ” sur le tas ” le fonctionnement de la Régie du Logement, autant en procédant à l’ouverture de dossier de location ( background check, vérification auprès d’employeurs, vérifications des références, transfert de responsabilité du compte d’Hydro-Québec, rédaction de règlements d’immeuble,etc) qu’en participant ou en assistant à des audiences devant la Régie du Logement. Merci à Jean-Claude et France pour ces précieuses expérience.
En principe, le loyer est payable le 1er jour de chaque mois , à moins d’entente contraire consignée au bail résidentiel (article 1903 Code civil du Québec). Un seul jour de retard permet au locateur de s’adresser une demande en recouvrement de loyer auprès de la Régie. Il est prudent d’envoyer une mise en demeure avant de déposer une telle demande car, comme le dit la loi, le propriétaire peut être condamné à supporter les frais ( on dit aussi les dépens) de sa demande si le locataire paie dans un délai ”raisonnable”.
L’autre cas typique: vous êtes locateur et depuis quelque temps un locataire vous étire le paiement du loyer de plus de 3 semaines ? Une ou deux fois passent toujours, mais la patience a ses limites ? Vous avez pris arrangement avec ce débiteur mais la personne a manqué a sa parole ?Le locataire est fréquemment en retard dans le paiement du loyer et pour vous, ¸assez c’est assez ?
Que faire si vous voulez obtenir l’expulsion de ce locataire indésirable ?
Vous déposez une demande de recouvrement ET en résiliation de bail ET vous demandez que le locataire (et tous les occupants) soit expulsé. Dans le formulaire ” Demande relative au non-paiement de loyer”, http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/pdf/65_0309.PDF , sous l’onglet ” Objet de la demande”, vous cochez toutes les cases y compris, c’est bien important, la case ” L’exécution provisoire de la décision malgré l’appel”.
En tant que locateur, vous avez le fardeau de démontrer que votre demande a été signifiée au locataire, que le loyer est effectivement en retard d’au moins 21 jours.
Quand le locataire a souvent payé son loyer en retard ( plus d’un jour mais moins que 21) , vous pouvez aussi demander la résiliation et l’expulsion. Vous devez aussi démontrer le préjudice que celà vous cause.
Comment faire la démonstration, surtout si on se représente seul(e), et quels documents devrait-on avoir en main ?
Comment ?: Par une preuve documentaire et par une preuve testimoniale ( vos témoins). Chaque partie présente ses documents. Assurez-vous d’avoir en main l’original et 2 copies de vos documents. Pourquoi ? L’original sera déposé dans le dossier de la Régie, vous vous servirez d’une copie tandis vous donnerez une copie à la partie adverse.
Exemple de document: bail, notes personnelles (conversations avec le locataire, registre de vos visites pour collecter le loyer, etc), livre de dépôts bancaires avec les dates, copie des reçus si le loyer est payé en argent, tableau Excel de vos flux monétaires afin de démontrer l’impact financier de ce mauvais payeur,etc .
Exemple de témoignage: Document à l’appui, vous relatez les faits de la cause, vous élaborez sur les difficultés éprouvées avec ce locataire, vous donnez des exemples de préjudices, troubles, ennuis et inconvénients.
Règle générale, le personnel de la Régie du Logement est en mesure de répondre à vos questions administratives ( ils ne vous donneront pas d’opinion légale par contre) autant lorsque vous remplissez vos documents que lorsque vous préparez votre audition.
Espérant que les informations publiques de mon article vous aient plu.
Guy Baillargeon Consultant inc.