S’incorporer en immobilier

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S’incorporer en immobilier.

Plusieurs d’entre vous avez assisté à nos formations Financement 1 et Financement 2 le 26 septembre. La matière est parfois complexe et ce n’est pas toujours évident se s’y retrouver quand on sait que le diable est dans les détails.

Être ou ne pas être incorporé: telle est la question que se pose l’investisseur immobilier qui pratique la technique du Flip.

Dans cette capsule d’information juridique, je vais aborder la question sous l’angle des flips immobiliers. Par le passé, il s’est écrit de nombreux textes au sujet des formes de détention d’immeubles à long terme (buy&hold). D’autre part, je constate que plusieurs forums de discussion s’enflamment, de temps à autre, sur la question de savoir s’il est préférable de détenir ses immeubles via un holding, via une seule société par actions ou encore à titre personnel.

 

LES NOMBREUX AVANTAGES DE S’INCORPORER EN VUE DE FAIRE DES FLIPS

 

  1. DÉMONTRE LE SÉRIEUX DE LA PERSONNE.
  2. AVANTAGES FISCAUX.
  3. LA SPA CRÉE UN VOILE CORPORATIF. PROTECTION DES ACTIONNAIRES ET ADMINISTRATEURS
  4. FACILITÉ DE CRÉER UN PARTENARIAT ET D’ENCADRER LE TOUT PAR UNE CONVENTION ENTRE ACTIONNAIRES
  5. CONTRÔLE TOTAL SUR VOTRE PROJET LORSQUE VOUS ÊTES ACTIONNAIRE UNIQUE
  6. FACILITÉ DE PRENDRE DE L’EXPANSION ET CE, DE 2 FAÇONS : INJECTION DE NOUVEAUX CAPITAUX/ NOUVEAUX ACTIONNAIRES

 

Le fait pour un flippeur de s’incorporer est le résultat d’un cheminement personnel, de la mise en place d’un mindset, d’un état d’esprit, qui lui-même découle d’une décision prise par la personne de passer du rêve à la réalité et de la théorie à la pratique#action

Quant au traitement fiscal réservé à la société par actions par les autorités, il est fonction de plusieurs facteurs qu’il serait long et risqué de couvrir aux fins des présentes. À titre d’exemple, qu’on pense simplement au taux d’imposition inférieur au taux personnel ou encore, aux avantages de la mise en place d’une structure corporative où le flippeur aura 3 sociétés par actions: une OpCo pour opérer, une HoldCo pour détenir et finalement, une SPA avec des marges de crédit pour littéralement servir comme banque personnelle !

Quelques avantages de l’incorporation en immobilier:  protection à l’encontre des créanciers / dividendes non-imposables & réinjection des profits\ possibilité de transférer de l’argent vers votre Holding / fractionnement des revenus ( avec conjoint-e/enfants ou autres) et souplesse en matière de planification fiscale.

Voyez avec votre comptable professionnel agrée et/ou votre fiscaliste pour une analyse personnalisée à votre situation.

D’autre part, une société par actions ( SPA) est une personne morale distincte de ses actionnaire et/ou administrateurs et elle possède sa propre personnalité juridique.  L’actionnaire et l’administrateur de la SPA bénéficient d’une forme de protection grâce à ce qu’on appelle le Voile corporatif.  C’est en vertu de cette notion de voile corporatif que l’actionnaire se verra protégé contre, par exemple, une poursuite dirigée contre sa compagnie, à moins bien entendu que l’actionnaire ait cautionné personnellement les obligations de sa propre SPA. Jusqu’ici c’est clair ? On continue.

La SPA facilite la recherche de capital pour le flippeur qu’il soit débutant ou aguerri. Ainsi, il sera tout indiqué d’établir un partenariat entre 2 investisseurs via une SPA assortie d’une Convention entre actionnaires. D’autre part, la SPA pourra tout aussi bien émettre une débenture portant intérêt et ainsi, recevoir une injection de capital lui permettant de réaliser ses projets.

Bien que l’actionnaire unique ait le contrôle total sur sa SPA, les SPA à 2 ou plusieurs dirigeants fonctionne aussi très bien, à la seule condition de bien définir les droits et obligations de chaque associés et que ces associés soient bien assortis ensemble.

D’autre part, une SPA sera un bon véhicule pour trouver de nouveaux actionnaires ( et par le fait même, de nouveaux capitaux) puisque tout mouvement de personne et/ou de capitaux sera encadré par les règlements internes de la SPA et qu’avant de prendre une décision ( dépenser, acquérir, admettre un nouvel actionnaire, etc.), le Conseil d’administration se penchera sur la question et un procès-verbal de réunion sera ajouté au Livre des minutes de la SPA ( Importance de garder le Livre de la société constamment à jour ).

Quant aux coûts de mettre sur pied une SPA et de la garder à jour, ils surpassent de beaucoup les inconvénients.

Marges de crédit

Une SPA peut aussi être formée pour aller chercher des marges de crédit pouvant dans bien des cas, dépasser 100 000$. Selon votre profil financier, il vous sera possible d’obtenir des marges de crédit qui pourront servir pour vos projets d’acquisition ou de rénovation. Quand vous combinez vos marges avec celles de votre entourage ( imaginez 5 personnes à 100 000$ ), votre levier devient impressionnant et très intéressant.

 

S’incorporer en immobilier: un investissement plutôt qu’une dépense.  Ça vaut vraiment la peine, tout dépend si l’on préfère vivre ses rêves ou vivre ses peurs.

Et vous, quel est votre Choix ?

Guy Baillargeon, ll.b.

Consultant Immobilier

 

 

 

 

 

 

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