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5 conseils pour s’enrichir grâce au flip immobilier

 

FLIP:LE DIABLE EST DANS LES DÉTAILS

L’opération qui consiste à acheter et à revendre un immeuble avec profit ( Flip ) est essentiellement spéculative. On prospecte dans le but de dégager un maximum de marge. Il est toutefois facile de rater la cible. Il importe de bien s’outiller pour maximiser les résultats.

Aujourd’hui, je vous parle de mon expérience basée sur les divers dossiers que j’ai analysés au cours des dernières années. L’approche gagnante se résume essentiellement en 5 points et la bonne documentation est au coeur de la stratégie :

1. La force de la SPA

Arme ultime du flippeur, l’utilisation d’une société par actions ( SPA, aussi appelée compagnie par plusieurs) est un must . En effet, afin de protéger les actifs personnels et ainsi éviter de s’exposer, on s’assure de mettre en place une SPA. Une SPA possède une personnalité juridique distincte de son ou de ses actionnaires. L’acte de la SPA n’engage qu’elle-même, sauf les exceptions prévues par la loi ( par exemple: la fraude perpétrée par son actionnaire). Le mur de protection dont bénéficie l’actionnaire de la SPA s’appelle le «voile corporatif ».

En pratique, on signe la promesse d’achat au nom d’une société par actions, en prenant soin de faire rayer la clause d’incessibilité. De même, il est de mise d’ajouter la mention « et/ou ses désignés» . En agissant ainsi, il est possible de substituer à votre SPA une autre personne, physique ou morale, pour vous remplacer comme acheteur.

Encore mieux, on utilise cette promesse d’achat qu’on adapte à nos besoins: https://guybaillargeon.com/produit/promesse-dachat-au-comptant/

Une excellente façon de se constituer un capital appréciable et de frapper des circuits est en pratiquant la cession de vos offres d’achat.

2. La cession de P.A.

La cession de promesse d’achat consiste, moyennant une contrepartie monétaire, à ni plus ni moins remplacer l’acheteur original (votre SPA) par un acheteur substitut (appelé «cessionnaire»). Puisque les bons documents font les bonnes affaires, il est essentiel d’utiliser un document qui vous assure la protection dont vous avez besoin. Ceci étant, vous maximisez les chances que le cessionnaire passe chez le notaire à votre place. Des termes contraignants et des pénalités coûteuses en cas de défaut doivent être contenues dans le document de cession de promesse d’achat. Sinon votre SPA risque d’avoir à acheter elle-même. En effet, la cession de promesse d’achat ne relève pas son signataire de l’obligation d’acheter et ce, même si le cessionnaire fait défaut d’acheter lui-même. Vous comprenez maintenant l’importance d’avoir les bons documents et d’utiliser les meilleures pratiques (qui ne s’enseignent pas dans les livres celles-là ! )

Tu as toujours voulu acheter et tu changes d’idée ? Alors on fait ceci: https://guybaillargeon.com/produit/cession-dune-promesse-dachat/

3. Choisir le bon entrepreneur

Vous choisissez de conserver l’immeuble et de le rénover. Combien de fois j’ai entendu le cas classique de travaux faits sans entente écrite, des soumissions bâclées ou incomplètes. Ou encore, des travaux en extras qui se terminent (bien souvent) en hypothèque légale. On se dit alors: « bonjour les problèmes et adieu la réputation de bon emprunteur». Bref, autant de situations qui, bien qu’elles ne puissent éliminées à 100%, peuvent assurément être prévenues.

Ainsi, vous pouvez toujours magasiner votre entrepreneur et choisir celui qui charge 1$ de moins que son plus proche concurrent. Pour moi, c’est un mauvais calcul. J’irais de loin avec celui qui a la meilleure réputation et surtout, celui qui m’est référé par un client satisfait.

Mais comme on est jamais meilleur que notre dernier dossier ou que notre dernier projet, je recommande d’inclure une date de début et de fin des travaux avec un échéancier détaillé. Il serait aussi sage d’ajouter une clause de pénalité pour chaque jour de retard dans la livraison du projet.

Savez-vous qu’à certaines périodes de l’année, quand le le travail se fait rare, certains coupent sur leur prix afin de s’assurer de l’ouvrage. Quand le cycle repart à la hausse, ils signent avec d’autres clients à plus fort prix.

Vous avez deviné: votre chantier risque de passer en deuxième quand l’entrepreneur a plus d’argent à faire ailleurs que dans votre immeuble. Rappelez-vous qu’un prix reste seulement un prix, tout dépend de ce qui vient avec…

4. Choix du bon courtier et rémunération

Vous êtes maintenant rendu à l’étape de la revente. Un truc: mettez l’immeuble en vente avant la fin des travaux, car après tout, les constructeurs vendent bien sur plan, eux ! Pourquoi pas vous aussi ? Le choix du courtier n’est pas seulement une affaire de charme et de charisme » Il ou elle doit posséder le profil idéal pour bien mettre en valeur et en marche votre produit. Quel est votre objectif ? Avoir le meilleur prix possible pour votre immeuble n’est-ce pas ? Songez à bien rémunérer votre courtier en offrant une commission égale ou plus élevée à l’éventuel agent collaborateur. Ceci aura pour effet de stimuler les troupes et risque fort d’attirer plus d’acheteurs plus rapidement.

5. Fermer ou non sa SPA ?

Telle est la question. À question brève, longue réponse. Si la SPA que vous utilisez pour faire les promesse d’achat ne possède rien, alors pourquoi frémir à l’idée qu’en la gardant ouverte on court un risque ? De même, pourquoi fermer et/ou procéder à la dissolution de la SPA après 3-4 flips ? Flip égal : acheter et revendre à l’intérieur d’un court laps de temps) . Les chances sont minces que la SPA soit poursuivie en justice (pour vices cachés par exemple) et qu’un jugement soit rendu ET exécuté contre elle.

D’autre part, ouvrir une SPA et l’opérer activement le temps de faire 3-4 projets puis la fermer brusquement pourrait éventuellement ouvrir la porte à un demandeur, se prétendant lésé suite à la découverte de vices cachés par exemple, à poursuivre personnellement les actionnaires/administrateurs en administrant la preuve que le modus operandi « ouvre-ferme » se voulait en fait un façon d’éluder des responsabilités.

À vous de bien vous outiller surtout quand le diable est dans les détails !

Guy Baillargeon

auteur du livre « 107 principes pour investir en immobilier au Québec »

Obtiens 2 chapitres gratuits de mon Livre !! —»» http://immopreneur.quebec
www.guybaillargeon.com
guy@guybaillargeon.com

Mon Podcast «Ensemble on va plus loin : https://soundcloud.com/guy-baillargeon

 

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