Passation de titre en immobilier: chaos ou K.O. ?

Chers #Immopreneurs: comment forcer un acheteur ou un vendeur à la passation de titre ? C’est ce que nous allons examiner ensemble.

Votre promesse d’achat est acceptée, toutes les conditions sont levées, le grand jour approche: vous allez enfin passer chez le notaire et sabrer le champagne !

La veille, vous recevez une nouvelle qui a l’effet d’une douche froide: le vendeur a soudainement changé d’idée et on vous fait part de son refus de vendre son immeuble.

L’autre scénario possible, bien que moins fréquent: vous avez mis un immeuble en vente et l’acheteur décide de ne pas acheter.

Comment forcer un acheteur à acheter ?

Le sous-titre aurait pu aussi se lire: comment faire saigner une roche.

Quand on est aux prises avec un acheteur qui refuse d’acheter, les stratégies de passation de titre sont plutôt restreintes. Bien sûr, le forcer à la passation de titre, décaisser l’argent et  se rendre chez le notaire: toutes ces possibilités sont prévues dans le Code civil et dans le nouveau Code de procédure civile.  Toutefois, il s’agit d’être lucide dans l’appréciation de la meilleure solution à appliquer. En effet, il est de pratique courante d’évaluer de façon pessimiste l’opportunité d’entreprendre un recours contre l’acheteur qui se désiste et de poursuivre l’acheteur qui a < chôké>. Pourquoi ? : insolvabilité probable de l’acheteur ( surtout si c’est une société à numéros) , obligation du vendeur de minimiser ses dommages donc obligation de continuer à offrir l’immeuble en vente ( et éventuellement réclamer de l’acheteur fautif la différence entre le prix de vente initial et le prix auquel le vendu a vendu à une tierce partie), difficulté voir impossibilité d’exécuter un éventuel jugement en passation de titre et en dommages. C’est pourquoi en pratique on optera de préférence pour une alternative plus réaliste que d’aller < en cour>: redoubler d’efforts pour trouver un nouvel acheteur et… mettre cette mésaventure sur le compte de l’expérience. Un conseil: faites tous les efforts possibles dès le début du processus pour prendre des références sur les acheteurs qui vous font de < belles promesses> . Sait-on jamais, ça pourrait être payant… Benjamin Franklin disait: One penny saved is one penny earned. 

Comment forcer un vendeur à vendre ?

Prenons l’exemple suivant: vous avez trouvé un immeuble en difficulté, vous avez négocié la promesse d’achat directement avec le propriétaire ou par l’intermédiaire de votre courtier. Toutes les conditions ont été levées. Puis vient le coup de théâtre: on vous informe que le vendeur n’a pas l’intention de se présenter chez le notaire.

Pourquoi ? : Mauvaise foi ? Meilleure offre reçue par le vendeur après l’acceptation de la vôtre ? Regret d’avoir vendu si bas et/ou si rapidement ? Influence d’un tiers (surtout le beau-frère…) ? Bref, un fait demeure: le vendeur refuse de se présenter au rendez-vous chez le notaire et vous êtes en mode…panique.

Heureusement, il existe un remède efficace pour parer à cette difficulté: le recours en passation de titre.

Et comme le dit si bien le personnage principal dans le documentaire  »Get me Roger Stone » du nom de cet éminent stratégiste américain:  < Attack, attack,attack, never defend > .

En tant qu’acheteur éconduit, vous avez bien sûr le choix: vous résigner ou faire le nécessaire pour mettre le contrat à exécution. Car faut-il le rappeler: une promesse d’achat est un contrat qui lie les parties et le défaut de l’une ou de l’autre d’y donner suite permet un recours en justice qui répond à des étapes précises.

Si vous décider de laisser faire et de passer à autre chose sans essayer quoi que ce soit: c’est votre décision et c’est votre argent. Mais je me permets de vous dire que c’est aussi votre erreur.

En tant qu’#Immopreneur, vous avez travaillé fort pour trouver cette opportunité, rassembler les fonds, ficeler le financement, dépensé pour l’inspection, renoncé à regarder ailleurs pendant que vous attendiez de passer chez le notaire pour cet immeuble, etc.

Et vous allez tout laisser tomber ???  Je vous fais confiance pour prendre la bonne décision.

Les étapes à franchir

En bref, lorsque survient un tel cas, il faut essentiellement procéder comme suit:

1- Faire signifier une mise en demeure à la partie venderesse, accompagnée d’un projet d’acte de vente. sans entrer dans tous les détails et les nuances, à ce stade-ci vous aurez pris soin de confirmer à l’autre partie que les fonds sont disponibles et prêts à être décaissés. La mise en demeure doit préciser le lieu, le jour, l’heure ainsi que le nom du notaire qui recevra les signatures des parties à l’acte de vente.

2- Dans le meilleur cas, le vendeur donne suite à la mise en demeure et se présente tel que requis. Fin de l’histoire. Cependant, si le vendeur refuse ou néglige de se présenter, et que vous appliquez la Roger Stone rule mentionnée ci-haut, vous donnez mandat à votre conseiller juridique de faire le nécessaire afin d’aller à l’étape suivante.

Quand il le faut…il le faut

 

3- C’est à bon droit que l’on considère le recours en passation de titre comme l’arme ultime pour faire respecter une promesse d’achat. Cette procédure s’accompagne ou non de conclusion en dommages. Ce recours est remarquablement redoutable en ce qu’il permet de publier contre l’immeuble, au Bureau de la publicité des droits, ce que l’on appelle dans le jargon une préinscription. L’impact de la préinscription sur le titre de l’immeuble est immédiat et drastique: aucun autre acheteur potentiel ne sera et ne pourra acheter l’immeuble tant et aussi longtemps que ladite préinscription n’aura pas été radiée.  On comprend facilement que l’acheteur qui entreprend un tel recours s’installe ainsi dans le siège du conducteur. En règle générale, l’existance d’une telle procédure en passation de titre  contribue à faciliter les échanges et les communications entre les parties ( ou leurs représentants respectifs) vers la recherche d’une résolution du litige.

En terminant, dans tous les cas il s’avère essentiel de tenter de trouver une solution raisonnée aux conflits qui opposent les parties par l’usage de la médiation. La médiation en matière civile et commerciale est définitivement la voie de l’avenir et, à mon avis, le domaine immobilier est particulièrement propice à son utilisation.

En tant qu’#Immopreneurs et tout comme Rocky Balboa, savourez vos accomplissements et récoltez les fruits de vos efforts:

https://www.youtube.com/watch?v=12-D3sOc0vc

 

Guy Baillargeon

 

 

 

 

 

 

À propos de
Diplômé en droit et passionné d'immobilier

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