Attention à l’hypothèque parapluie

 

Vous connaissez l’hypothèque parapluie ?

Beaucoup ne connaisse pas ce genre de contrat qu’on appelle communément une hypothèque parapluie. C’est d’ailleurs la source du problème. Voyons ensemble ce qu’il y a à comprendre de ce produit hypothécaire, ses avantages, ses inconvénients et bien sûr, quels réflexes appliquer afin de bien comprendre dans quoi on s’embarque , le tout afin de donner son consentement éclairé.

Lors d’un panel d’experts auquel j’ai participé récemment, une investisseure a soulevé des interrogations sur la pratique de plus en plus courante de la plupart des institutions financières qui consiste à mettre en place sur les immeubles de leurs clients ce qu’il est convenu d’appeler dans le langage populaire une «hypothèque parapluie».

En bref, la problématique soulevée se résume comme suit: elle a demandé et obtenu un prêt hypothécaire pour acheter un plex. Elle a fourni une preuve de mise de fonds et sa demande de prêt a été traitée par la personne responsable au sein de la succursale de son institution financière habituelle. Elle a signé les documents qu’on lui a demandé de signer. Il importe de souligner qu’elle est une investissseure aguerrie et expérimentée. La demande de prêt hypothécaire a été acceptée. Par la suite, les parties en présence ( vendeur et acheteur) se sont présenté chez le notaire pour la clôture de la transaction (closing). Jusqu’ici, rien à signaler.

C’est au hasard d’une formation qu’elle a suivie , elle a entendu le terme « hypothèque parapluie» . Voulant en avoir le coeur net quant à son immeuble, elle a consulté le registre foncier. Horreur et damnation !! Oui, vous l’avez deviné, son immeuble est grevé d’une garantie hypothécaire beaucoup plus élevée que la somme qu’elle a initialement empruntée: une « hypothèque parapluie » .

Définition de l’hypothèque D’un point de vue juridique, l’hypothèque parapluie est un acte de garantie hypothécaire qui prévoit, par exemple,  que l’hypothèque garantit toutes les dettes présentes et futures du débiteur envers le prêteur.

 

Avantages

L’hypothèque parapluie sert principalement à couvrir l’obtention de sommes et de marges additionnelles sans que le débiteur ait, à chaque fois, à faire une nouvelle demande de prêt et à ainsi réouvrir le dossier à chaque fois pour demander un nouvel acte hypothécaire.

Par conséquent, puisqu’il n’est pas nécessaire de signer devant notaire à chaque fois qu’on fait appel à du crédit, nous économisons en frais professionnels et de publicité foncière.

L’emprunteur se fait qualifier une seule fois, sous réserve d’exceptions bien entendu, et a ainsi un accès continu au crédit que lui permet son hypothèque parapluie. Ainsi, on peut avoir accès à d’autres types de prêts tels que: carte de crédit, prêt-auto, marge de crédit.

De façon générale, le taux d’intérêt est inférieur pour ce type de produit.

Inconvénients

L’hypothèque parapluie a, selon moi, les inconvénients de ses avantages.

Dans la plupart des cas, l’immeuble devient et demeure hypothéqué à 100 %, et parfois même davantage.

La flexibilité procuré par l’ouverture de lignes de crédit peut devenir un piège au surendettement.

Vous êtes en quelque sorte « menotté» à votre prêteur car toutes les dettes qui auront été accumulées pendant le terme de votre prêt devront avoir été payées afin d’obtenir une quittance.

D’autre part, sans entrer dans toutes les nuances possibles selon les cas, vous pourriez aussi à devoir payer pour les dettes de votre ex-conjoint/conjointe advenant une séparation.

De même, rien n’oblige le prêteur à renouveler le prêt à échéance. Que feriez-vous si vous ne pouvez refinancer et qu’aucun prêteur ne désire vous consentir une hypothèque de 2e rang ( même à un taux d’intérêts annuel de 24%) ?

Fidéliser les consommateurs ne doit pas signifier freiner la concurrence et leur faire la vie dure.

Développer ses réflexes

Ce n’est pas parce que vous êtes en recherche de financement qu’il faut dire «oui» à tout et au premier venu. Sachez bien vous entourer. Apprenez à détecter ceux qui ne respirent que dans l’unique but de collecter leur commission.    

Quoi faire ? 

À moins que vous désiriez une hypothèque parapluie ( on dit aussi «hypothèque subsidiaire»), je vous invite à faire preuve de prudence et de ne pas précipiter votre signature.

D’abord, je vous conseille de prendre copie de tous les documents que votre prêteur voudra vous faire signer. Vous le regarderez droit dans les yeux. Vous lui direz: permettez-moi de me retirer jusqu’à demain afin de prendre connaissance de votre offre de financement. Et attendez de voir la réaction.

N’allez surtout pas signer la paperasse qui vous sera présentée lors du rendez-vous, alors que vous ne l’avez jamais vu ni lu auparavant.

Si la réaction est négative, si on vous fait vous sentir mal ou si vous sentez de la pression, c’est bon signe. Pour vous.

Ensuite, n’hésitez pas à soumettre l’offre du prêteur à un expert en qui vous avez confiance. Cet exercice vous permettra de bien comprendre les tenants et aboutissants du contrat de prêt garanti par hypothèque et surtout, de prendre une décision libre et éclairée .

En ce qui concerne le rôle du notaire , son  travail consiste essentiellement à recevoir les instructions de votre prêteur et de préparer la documentation juridique en lien avec ce que vous avez signé.

Qu’arrive-t-il lorsque vous êtes chez le notaire et que vous comprenez enfin que l’on s’apprête à vous prendre « le beurre et l’argent du beurre » et que vous refusez de signer les documents ? Avez-vous l’obligation de signer quand même ? Est-il trop tard pour négocier ?   Si j’étais dans cette situation, il est certain que j’obtiendrais, sur place,  une opinion du notaire et qu’en plus, je m’empresserais de communiquer avec le prêteur pour mettre les choses au clair. N’oubliez pas que l’avenir de votre plan de match peut se jouer sur une simple signature.

Conséquences

Nous l’avons vu plus haut, croire appliquer pour un type de prêt et en obtenir un qui ne correspond pas peut assurément avoir de sérieuses conséquences. Ces conséquences vont vous affecter à tout le moins pour le terme initial du prêt ( bien souvent 5 ans).  Par exemple, comment vous sentirez-vous le jour où vous allez comprendre que vous ne pouvez utiliser l’équité et la valeur de votre immeuble comme levier pour en acheter un autre parce que vous avez signé une hypothèque parapluie ( et ce même si vous n’avez pas touché à votre marge, ni demandé de prêt auto, etc.) ??  À combien s’élève le coût d’opportunité dans ce cas ??

Agir en immopreneur

Au cours de la dernière année, je fais parti de ceux qui ont souvent fait référence au concept d’ immopreneur. Un immopreneur est un investisseur immobilier qui fait le choix d’agir en professionnel, de faire appel aux meilleurs cerveaux disponibles pour l’accompagner dans l’atteinte de ses objectifs et de consacrer le temps qu’il faut à l’acquisition de connaissances et de «réflexes» dans plusieurs domaines ( légal, relations avec les locataires, gestion, réons, négociation, ingénierie financière, coentreprises et partenariats, etc.) .

Ainsi, comprendre ce qu’est une hypothèque parapluie, prendre le temps d’analyser ( ou de faire analyser) la documentation et négocier en véritable personne d’affaires sont autant d’étapes essentielles à la bonne prise de décision.

Cordialement,

Guy Baillargeon. ll.b.

 

 

 

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