Éviter l’hypothèque légale

Dans cet article, nous verrons comment éviter l’hypothèque légale de la construction en situation de réno et/ou de flip immobilier.

D’autres ont couvert le sujet de l’hypothèque légale de la construction du point de vue de l’entrepreneur. En résumé, l’hypothèque légale de la construction, qui est réservée à certains intervenants tels que le fournisseur de matériaux, l’architecte et l’entrepreneur, survit pendant 30 jours suivant la fin des travaux. Ce droit s’éteint à l’expiration desdits 30 jours, à moins que, pendant ce laps de temps, l’intéressé ne publie une hypothèque légale au Bureau de la publicité des droits, laquelle apparaitra au registre foncier.    

Les intervenants de la construction qui bénéficient du droit à l’hypothèque légale que leur accorde le Code civil du Québec peuvent malheureusement se servir de cette arme afin de se faire payer parfois sans y avoir droit.

Étonnant vous direz ? Peut-être, sauf que les recueils de jurisprudence regorgent de décisions qui rejettent les réclamations d’entrepreneurs ayant pourtant publié une hypothèque légale techniquement valide mais exagérée, non fondée ou étonnamment suspicieuse quant à sa recevabilité. Conclusion: demande rejetée .

 

Imaginez un seul instant le stress, les ennuis et les inconvénients financiers que doit subir un investisseur qui fait appel aux services d’un entrepreneur pour exécuter des travaux qui, en bout de ligne ou parfois même avant la fin du contrat, se transforme et délaissement du chantier et en hypothèque légale.

Quand survient une telle situation, les répercussions sont nombreuses. Pour en citer quelques unes:

  • le prêteur exigera des compte de votre part;
  • l’hypothèque légale prend rang AVANT une hypothèque conventionnelle ( ex: votre prêteur)
  • Votre prêteur voyant son rang menacé ou son profit diminuer, deviendra tout à coup beaucoup moins gentil;
  • vous voudrez faire appel à un autre entrepreneur ( ou ingénieur ou architecte suivant l,avancement de vos travaux). Cet autre intervenant vous demandera probablement des garanties financières (retainer, avance, collatéral, etc. ) qui vous mettront une pression addditionnelle;
  • votre coût de projet augmente, votre profit escompté diminue d’autant;
  • vos livrables à vos investisseurs ou à vos futurs locataires subissent un impact. Par exemple, des logements qui ne sont pas prêts pour occupation le 1er juillet vous mettront dans l,embarras financier et même peut-être juridique;
  • Voulez-vous encore d’autre exemples ou si la démonstration est suffisante ?? Je rigole

En pratique, il existe des moyens d’éviter ou d’atténuer ces emmerdes: de bons documents.

Les Bons Documents font les Bonnes Affaires

Question: Quel type de contrat signez vous avec l’entrepreneur chargé des travaux ?   

À titre d’exemple et basé sur mon expérience de chantier, voici mes 10 conseils afin que votre flip ne se change en flop et que vos investissements ne se changent en perte desquelles vous aurez peine à vous relever sans conséquence :

1- Prenez bien le temps de lire les soumissions/contrats qui vous seront présentés par les entrepreneurs à qui vous aurez demandé des soumissions

2- Toujours vérifier sur le site de la Régie du Bâtiment du Québec si a) la licence est en vigueur et b) si l’entrepreneur dont la licence est en vigueur est détient les classes qui lui permettent d’exécuter ou faire exécuter les travaux contenus dans votre devis et c) si cet entrepreneur a un dossier de plainte à la RBQ et d) si cet entrepreneur fait l’objet de jugement ou de réclamation civiles devants les diverses instances judiciaires au Québec;

3- N’hésitez pas à donner mandat à un architecte ou à un technologue en bâtiment qui agira comme votre inspecteur. Par exemple, cette personne fera 1 tournée d’inspection par semaine ou avant chaque déboursé. Un rapport d’inspection sera préparé avec la liste des déficiences ( le cas échéant) et le déboursé se fera lorsque vous serez satisfait.

4- En tout temps jouez franc jeu. Ne donnez pas l’impression que vous < jouez à la police > avec l’entrepreneur. Répondez rapidement et par écrit aux demandes de l’entrepreneur et demandez lui la même chose en retour . Autrement dit, sachez vous imposer poliment et gagnez le respect des autres intervenants. Comportez-vous en professionnel, vous verrez c’est payant.

5- Un chantier Oui c’est une garderie mais soyez fin psychologue.

6- Vous avez intérêt à apprendre le fonctionnement des déboursés progressifs ( lorsque l’ampleur des travaux à exécuter  ou le montant de votre emprunt le justifie selon votre prêteur) afin d’éviter de mauvaises surprises qui justement pourront a) ralentir la cadence des travaux basé sur le principe de construction selon lequel: moi j’ai pas de chèque alors je fais pas de travaux ; b) amener l’entrepreneur à mettre de la pression et éventuellement publier une hypothèque légale, fondée ou non, pour se faire payer.   

7- Rappelez-vous que vous avez intérêt à obtenir de l’entrepreneur qu’il vous prouve qu’il a payé ses sous-traitants et qu’il a fait ses remises aux autorités compétentes. Sinon, prenez garde !

8- Quelle garantie l’entrepreneur donne-t-il ? Avez-vous copie des garantie des fabricants dont les composantes sont installés dans votre projet ?

9- La fameuse clause de renonciation à l’hypothèque légale ajoutée au contrat: obtenue avec succès dans des dossier moyennant certaines concessions et aménagements, elle sera votre parapluie en cas de mauvais temps.

10- PARTENARIAT: À l’entrepreneur et à tous les autres intervenants impliqués dans votre projet: faites sentir qu’il font partie de votre équipe de rêve et que VOTRE succès est aussi le LEUR !!

Parce que les bons documents font les bonnes affaires, il est bon de prendre le temps de bien s’outiller afin de faire le bon travail et du coup, garder le contrôle de vos objectifs et de vos projets.

 

 

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